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十年最高!楼市新纪录诞生了!

2018-07-20 18:15:24阅读(0

  作者| 暴哥

  来源| 暴财经

  今天,暴哥的朋友七七给暴哥发来一条信息说:“暴哥,你的预测兑现了!”

  暴哥看到这条信息感觉一头雾水,回复七七说,“你说什么呢?不明白。”

  随即,七七给暴哥发来一条新闻,以及6月28日暴哥写的一篇名为《十年未见!楼市,遭遇罕见麻烦!》的文章。

  看到新闻内容和文章题目之后,暴哥瞬间明白是怎么回事了。

  暴财经的读者朋友们看暴哥自说自话肯定也是一大堆的问号,这说啥呢?

  别急,暴哥解释一下大家就明白了。

  七七给暴哥发的新闻是这条:

  融360昨天发布的11月中国房贷市场报告显示,上个月全国首套房贷款平均利率为5.36%,刷新年内最高。

  暴哥在6月28日的文章《十年未见!楼市,遭遇罕见麻烦!》写过这样的话:

  据中国经济网北京6月28日讯,易居房地产研究院近日发布《房贷利率与楼市研究报告》。中国经济网记者通过报告获悉,房贷利率在今年5月达到4.73%,约等于基准利率的九六折,与利率最低时点2016年9月相比,利率增加了0.3个百分点,增幅7.26%。未来半年,预计政府不会放松对楼市的调控,并且短期内银根将持续收紧。

  房贷利率破“五”,表面上看好像不太起眼,但其实不然!

  因为这意味着,就整体而言,房贷实际利率和基准利率(中长期贷款利率)的比值将超过2012年最高峰!这是十年来未曾出现过的情况!(此前,房贷相对于基准利率长期处于打折状态)

  来源,中泰宏观(十分感谢)

  这里暴哥要解释一下,为什么要用一个相对利率的概念(即房贷实际利率/中长期贷款利率)。

  这是因为在不同的经济发展阶段,绝对利率(基准利率)往往是和当时的经济环境整体相适应的。因此,真正能够对资产价格有实质性影响的其实是边际利率的变化。这个指标相对更加有效和贴切。

  回到上面的图表,我们不难发现,房贷利率相对于基准利率的变化和实际的房价走势有很强烈的负相关性。

  而实际房贷利率破五,相对基准利率的比值也将突破100%,这在近十年来尚属首次!后续来说,由于处于美联储的加息周期叠加国内去杠杆周期,因此在各市场利率的带动下,如果不调整基准利率,在经营压力的倒逼作用下,商业银行可能会自主进一步提高和房贷有关的利率,那么这个比值有望持续攀升!

  不知道大家看懂没有,简单来说就是,6月份的时候暴哥预计个人房贷利率(当时是4.73%)和长期贷款利率之间的比值可能会突破自2008年以来的极值。

  而现在,融360的数据明白无误的告诉我们确实这个极值已经出现了。

  根据最新的数据,目前全国房贷利率是5.36%,而5年以上的贷款利率是4.9%,对应的比值已经达到了110%,创2008年以来的新高!

  再次感谢中泰宏观制图

  当然,这个记录不是什么值得庆祝的记录,而是表明本轮的楼市调控从利率相对数据而言可以说是有史以来最强的。

  暴哥此前说过,从道理上来说,房贷利率目前的参照系是存贷款基准利率,而不是我们的市场利率,但是从结果上来说,显然各地不断在基准利率的基础上上调房贷利率已经和市场利率走势形成了一致化的趋势。

  之所以有这么个情况,刚开始是因为政府的调控,后来是因为银行作为资金的出借方,其自己的资金成本不断的水涨船高。举例来说,如果用国开债代表国家开发银行的融资成本,这个政策性的银行成本前几天都已经突破了5%。

  此为,房贷额度受到限制,让房贷本身成了一种稀缺资源。资源如果稀缺就产生溢价,因此房贷利率继续上行也就很容易理解了。

  根据融360的信息,如果想要尽快获得房贷,那么就得以更高的利率作为筹码,不然就只好排队了。而目前,大多数银行的额度基本已经用光或者快用光了。

  根据历史的经验,也就是实证分析,我们会发现在政策——利率——需求的链条作用下,房地产的需求显著和利率负相关。

  而且说实话,这个链条存在一个比较强的自我强化循环。在我们一般人的印象里,好像楼市只存在正循环而不存在负循环。但其实,暴哥喜欢拿恒大的例子,在上一轮楼市调控最严峻的时候,恒大那是使出了浑身解数多元化,就是不想被栓死在地产上面。

  从商品房销售上也能看出,最严峻的时候往往是利率高企,销售为负增长的时候,这个时候才是楼市最痛苦的。

  所以说,为什么2018年,不是买房的好时机呢,就是可以预计到,利率还将保持在高位,而销售情况还会继续回落,直到出现负增长。

  历史商品房销售面积增速(每次调控的深水区都会出现负增长)

  有朋友说,楼市完全可以想股市一样采取左侧交易的方式,提前布局啊。

  这个问题暴哥不以为然。股市的流动性远高于楼市,左侧交易的时间成本和机会成本是合理的。如果出现问题你还可以及时止损。而楼市流动性要差得多,且在“冻房”的政策背景下,流动性更是已经枯竭。这个时候投入进去,如果你是作为投资来说那基本上属于是用最高的成本,换最低的收益。而且进去了,你很难像股市一样说出来就出来。

  此前网上有人热传说刚需的买房成本提高了,其实这都不用传。利率提高了,首付提高了,怎么可能成本不提高呢?

  但有人说刚需比炒房客的买房成本还高就有点扯了。炒房客都是用最低的资金撬动尽可能高的杠杆买房,其成本不能用大多数刚需族买房的成本计算。而且如果炒房客的成本更低,那现在买房的人里面,应该还是炒房客占多数不是吗?

  不过计算计算也有好处,买房成本是不可能一直高下去的。总会出现回落,那个时候买房不是更好吗?

暴财经

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暴财经(ID:icaijing123) 原创作品

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